购房人逾期支付按揭款导致开发商承担保证责任后，开发商是否可以依约解除合同？

【基本案情】

原告：上海绿地集团江西申江置业有限公司

被告：缪某、王某。

2011年9月29日，绿地集团公司和缪某、王某签订《商品房买卖合同》，绿地集团公司将绿地中央广场C区C1办公楼2301、2302、2303号房出售给缪某、王某，该商品房总金额为7200214元，买受人按银行按揭方式付款，于2011年10月15日前支付房款3610214元整，剩余房款应于2011年10月30日前付清359万元整。该合同约定：卖方担保期内若买方拖欠偿还银行的贷款本息，利息及相关费用而致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内按全额返还卖方代付款及该项款额外10%的违约金；如卖方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。”合同签订后，缪某、王某向绿地集团公司交付购房款2210214元。

2012年3月20日，招商银行南昌分行作为贷款人和抵押权人，与作为借款人和抵押人的缪某、王某，以及作为保证人的绿地集团公司签订了三份《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额分别为170.0635万元、77.5749万元、111.3616万元，抵押人愿意以其从售房人处购买的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务承担连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。同日，招商银行南昌分发放贷款。

此后，缪某、王某未能在约定时间偿付借款及利息，招商银行起诉要求解除合同，并要求绿地集团承担担保责任，绿地集团代偿后，向法院起诉要求解除绿地集团公司与缪某、王某签订的《商品房买卖合同》；要求缪某、王某向绿地集团公司返还房屋，并依法撤销该合同在南昌市房产管理局的备案；要求缪某、王某支付绿地集团已代为支付的贷款利息（含罚息、复息）等费用损失共计230981.24元，违约金349542.7元。

【法院审理】

判决结果如下：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、缪某、王某于判决生效之日起十日内向绿地集团公司支付贷款利息173423.24元；三、缪某、王某于判决生效之日起十日内向绿地集团公司支付违约金343786.9元。

【法官说法】

绿地集团与缪某、王某签订的《商品房买卖合同》是否可以解除，需看是否达到合同约定或法律规定的解除合同条件。

购房人和开发商依据合同约定，都享有约定解除权：一是购房人根据合同约定提出解除，主要是开发商逾期交房、逾期办证、交付的房屋质量不合格、面积误差比超过3%等等，二是开发商提出解除合同，主要是购房人逾期付款、因购房人原因未能办理按揭贷款导致合同不能继续履行等情形。

开发商承担担保责任后是否可以解除合同？根据我国法律规定，合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除权，是当事人以合同条款的形式，在合同成立以后未履行或未完全履行之前，由一方当事人在约定解除合同的事由发生时享有解除权，并据此通过行使解除权，使合同关系归于消灭。法定解除，则是在合同生效后未履行或未履行完毕前，当事人在法律规定的解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。法定解除的事由由法律直接规定，只要发生法律规定的具体情形，当事人即可主张解除合同，而无须征得对方当事人的同意。《民法典》规定的合同法定解除条件：不可抗力、预期违约、迟延履行、根本违约和其他法定事由。绿地集团与缪某、王某在订立合同时约定了解约条款，即因购房人逾期支付按揭款导致开发商承担还贷保证责任后未能受偿，开发商有权解除合同。因此，在绿地集团公司承担保证责任未能受偿的情形出现时，合同约定的解除条件已成就，此时绿地集团公司享有合同约定解除权。