房屋存在质量问题，开发商可能承担哪些责任？

商品房交付时或交付后，房屋出现质量问题，如毛坯交付房屋出现渗水、沉降超标等问题，精装交付房屋出现材料色差、甲醛超标、墙面开裂等，开发商可能承担哪些责任?本文通过相关案例结合法律对该问题作出相应解答。

一、商品房保修期限及起算时间

根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(1)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(5)装修工程为2年。(6)其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

相关案例

（2015)浙杭民终字第1497号案法院观点：首先看上诉人梦琴湾业委会提出的主张是否已经过了两年的保修期，本院调查时，双方当事人确认的交房最后时间认定为2008年12月1日，根据相关规定，房屋质量保修时间应从交付之日开始计算，这样两年房屋质量保修时间应为2010年11月30日止。根据现有证据，浙江金都物业管理有限公司在2010年9月26日向华元公司发送的工作联系函上已经提出公共设施设备运行故障问题和排污泵无法正常使用的清单。而且从该工作联系函上来看，浙江金都物业管理有限公司已经在2010年1月15日、2010年7月19日、2010年8月4日已经向华元公司提到上述问题，而一直未得到解决。故可以认定梦琴湾业委会在保修期届满前向华元公司发出维修通知，未超过合同和法律规定的两年保修期的规定。

法律依据 

建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（建房〔1998〕第102号）

第三条：房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
    第四条：《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
    第五条：《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1.工程质量监督部门核验的质量等级；2.地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定; 4.用户报修的单位，答复和处理的时限。
   第六条：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。

《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）

第三十二条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

    第三十三条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

二、交付时，房屋存在质量问题，购房者是否享有拒收权？

（一）对于存在主体结构质量不合格或者其他严重影响正常居住使用的质量问题，购房者有权拒绝接收或解除合同，并要求承担违约责任。

相关案例

（2020）沪民再21号案法院观点:经检测，涉讼房屋主卧、中次卧、西次卧三间卧室空气中的甲醛浓度超过规定技术标准。虽然刘胡娜按照约定的交付标准签收了房屋钥匙， 但并不因此排除中房滨江公司交付质量合格房屋的法定义务。......室内空气甲醛超标系 影响生命安全和健康安全的情形，应当属于法律规定的“严重影响正常使用”的范畴。中房滨江公司在约定交付房屋期限内，没有提供符合法律规定的质量合格房屋，应当承担逾期交房的相应责任。......根据查明的事实，中房滨江公司治理涉讼房屋空气甲醛超标的义务于2019年12月10日履行完毕，并于2019年12月25日通知送达到刘胡娜，至此中房滨江公司具备了交付合格房屋的条件。综合认定中房滨江公司应当支付刘胡娜逾期交房违约金金额。

（二）仅存在一般质量问题不影响正常居住使用的，例如空鼓、色差等情形，购房者有权要求开发商修复并赔偿损失，但无权拒绝收房。因拒绝接收造成的扩大损失不得要求赔偿。

相关案例

(2009)沪一中民二(民)终字第2164号案法院观点: 根据检测报告讼争房屋只是局部存在空鼓、色差等一般瑕疵，张庆以房屋存在严重质量问题为由拒绝接收房屋缺乏依据; 至于局部存在的空鼓、色差等一般质量瑕疵，张庆可要求东紫公司修复。

法律依据

《民法典》

第六百一十条：因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
    《城市房地产开发经营管理条例》(2020年11月修订)(国务院令第248号)

第三十一条:商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
    《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)

第三十五条: 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)

第九条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的， 应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。