承租人欠租，出租人“扣留”场地留下的财物合法吗？

承租人租赁场地但无力支付租金，出租人可否留置场地内的生产原料和设备等动产呢？

【基本案情】

广西某生物公司（以下简称生物公司）是一家从事生物有机肥生产、销售的企业，因生产需要租赁崇左某化工公司（以下简称化工公司）厂房用于生产、存放肥料。承租一段时间后，生物公司决定不再租赁厂房，但撤离后尚存部分生产原料及机器设备未搬运完，也一直未支付租金。化工公司两次致函要求处理上述物品及支付租金，均未得到回应。化工公司遂于2023年3月1日起以享有留置权为由，“扣留”生物公司未搬走的生产原料、一辆叉车和一辆装载机车。

双方因此产生纠纷诉至法院，化工公司起诉要求生物公司支付拖欠租金，依法对“扣留”的生产原料、叉车、装载机车享有留置权，并且享有优先受偿权，生物公司认为，化工公司“扣留”上述动产的行为属于侵犯生物公司的所有权，应立即返还，否则承担相应的侵权责任。

【法院审理】

法院经审理认为，生物公司应支付拖欠的租金，但化工公司是否对“扣留”动产享有留置权，关键在于其是否合法占有生物公司留在厂房的动产。生物公司对存放于化工公司厂房内的物品自行管理，未将相关物品交由化工公司管理或保管、保存，化工公司对厂房内的物品并不构成合法占有，不满足留置权成立的条件，不享有留置权。因此其主张享有留置权，缺乏事实和法律依据，不予支持。法院一审判决生物公司向化工公司支付租金，驳回化工公司其他诉讼请求。

化工公司不服，提起上诉。其认为，两家公司均是企业，企业之间的“扣留”适用商事留置条件。商事留置不要求债权与留置属于同一法律关系，“扣留”厂房内的生产原料、叉车和装载机车已经构成合法占有，在生物公司没有如期支付租金的情况下，两次致函提醒后“扣留”，符合法律对留置权行使的规定和程序。

中级人民法院经审理认为，虽然双方都是企业，适用商事留置，化工公司可以留置与其债权不属于同一法律关系的动产，但前提必须是合法占有债务人的动产。在本案租赁合同关系中，标的物是案涉租赁场地，而非生物公司放置于厂房的生产原料、叉车、装载机，化工公司并非合法占有案涉物品，不享有留置权。故维持原判。

【法官说法】

留置权作为担保物权，是为了保证债权人实现债权而设立的，当债务人不履行到期债务时，债务未获清偿之前，债权人留置债务人的动产，并有权就留置动产优先受偿。换而言之，留置权不需要当事人之间进行约定，满足条件就能成立，成立条件包括：

一是债权人必须合法占有债务人的动产，这种合法占有一般是指因保管合同、运输合同、加工承揽合同等关系对动产取得事实上的管领、控制或者支配，需注意的是，单纯的持有不是占有，不能成立留置权；二是债务人不履行到期债务；三是债权与债权人留置的动产属于同一法律关系。如有偿保管合同中，甲受托保管乙的电脑，乙不按期或不如数给付保管费，甲基于保管关系，既满足“同一法律关系”，又满足“合法占有”，据此有权对乙的电脑行使留置权。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第四百四十七条第一款规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

《中华人民共和国民法典》第四百四十八条规定：债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。